单月新开工回暖,投资增速继续下行

      1-10月全国房屋新开工面积14.77亿平方米,同比下降5.5%,降幅继续收窄3.8个百分点。住宅单月新开工面积为1.11亿平米,同比增长38.56%,超市场预期,在市场环境改善拐点之际,新开工结构性回暖开始蔓延,打破了住宅市场持续低迷的态势。全国房地产开发投资7.72万亿元,同比增长12.4%,增速回落0.1个百分点,近期地产市场在诸多利好因素作用下基本面已现暖意,单月投资增速止跌回升,累计投资增速维持下滑趋势。我们认为虽然市场的利好逐步兑现,终端需求陆续放量,一路下探的投资增速已经接近底部,但由于其相对滞后性,尽管单月增速会呈现一定程度的波动,全年增速下行趋势逆转的难度仍然较大。

土地投资恢复增长,分化加剧

      1-10月土地购置面积同比增长1.2%,这是近7个月以来首次恢复正增长。土地成交价款7747亿元,同比增长20.4%,增速提升8.9个百分点。今年以来持续淡静的土地市场终于在10月份有所起色,说明进入四季度主流房企已经开始加大释放补库存需求,然而一方面去年存在一定非理性,另一方面有翘尾因素影响,因此我们维持全年房企拿地规模略有下降的判断。10月土地成交均价较之上个月微升1.7%,虽然市场有所回暖,但价格尚未出现明显调整。从溢价率来看,一线城市土地溢价率继续上升,而二、三线城市则继续回落,如我们此前观点,土地市场的表现取决于区域成交的分化,主流市场的土地仍将获得更高估值。

成交同比降幅继续收窄

      商品房销售面积同比下降7.8%,降幅比1-9月收窄0.8个百分点。单月住宅销售面积1亿平米,同比下降3%,降幅收窄了9个百分点。目前整体市场基本已去行政化,限购政策已经全面退出历史舞台,辅以央行新政的逐步落地,近期各地公积金政策也接踵而来,这些都对需求释放形成支撑。10月的成色也印证了我们此前判断,流动性放松是市场基本面迎拐点的契机。我们认为今年后两月供需交互提升是大概率事件,主流城市中这一趋势将更为显著。10月全国住宅均价同环比微增,而百城住宅成交均价环比仍然继续下降0.4%,虽然我们对于后续成交改善持乐观态度,但价格能否企稳回升有待进一步的供需角力。

信贷支持力度已然兑现,个贷同比恢复增长

      1-10月份,房地产开发企业到位资金同比增长3.1%,增速比1-9月回升0.8个百分点。个人按揭贷款1.09万亿元,同比下降4.3%,降幅比前三季度收窄0.6个百分点。单月来看,9月新增个人按揭贷款同比增长1.7%,这是自今年2月以来首次恢复增长,央行以及证监会文件“认房不认贷”新政在10月已经在各大城市陆续落地,市场整体流动性也在提升,我们认为未来按揭贷款增长从而助推需求释放将具持续性。