今年春节期间楼市的成交显得异常平淡。尽管气候温暖，但楼市交易并未出现同步复苏的迹象。据悉，春节假日期间，大部分城市暂停了网签，很多城市出现零成交的现象。

　　三重因素影响行业走势

　　去年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。目前，仅北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、三亚（楼盘）5个城市仍存限购政策，其余全面解除。去年底召开的中央经济工作会议对房地产只字未提，全国住房和城乡建设系统工作会更是8年来首次未提“房地产调控”、“限购”。同时，地方政府加速推出更多的救市政策。

　　房地产市场整体走势主要受人口结构大周期、市场供给小周期以及宏观调整政策三重因素影响。随着中国人口结构逐步进入拐点期，2013年新增城镇人口已较2012年下降了8.37%，适婚人口也于2013年前后达到峰值；同时，2013年房地产市场形成供给高峰，以及2014年初执行的较为严格的宏观调控政策，三重因素共同作用导致2014年房地产市场由热转冷，价格逐渐下滑，成交逐渐收缩。

　　市场普遍认为房地产已进入“白银时代”。国土资源部发布数据显示，2014年全国房地产用地15.1万公顷，同比下降25.5%。

　　由于城镇人口数量在未来一段时期内将呈现减速增长的态势，因此人口增长对房地产需求的支撑作用将逐步减弱。

　　宏观政策方面，限购松绑、“930”房地产新政、央行降息等一系列政策利好仍在发挥作用，但不会改变当前房地产市场供大于求的格局，目前国家对房地产调控采取了“去行政化”策略，未来出台强力调控政策的可能性不大。

　　市场供给方面，考虑到2014年下半年一系列利好政策刺激，房地产市场出现弱反弹，因此当前房地产市场处于政策刺激致使需求提前释放、供给相对过剩、库存居高不下的状态，市场下滑压力将逐步增大。

　　总的来看，2015年上半年受宏观利好政策延续作用，房地产市场整体将维持弱反弹的走势，但随着时间的推移，三重因素均将逐步形成负面影响，下半年房地产市场或将再次陷入调整。

　　警惕部分区域市场风险

　　今年，在整体交易平淡的表象下，房地产市场的区域分化态势不断加剧。全国不少三四线城市的库存规模偏大、消化迟缓等现象未得到有效改善。

　　从2014年四季度房地产销售情况看，区域分化情况非常明显，四季度一线城市商品房成交面积环比增幅明显高于二、三线城市，较前三季度平均水平增长超过50%。百城住宅价格指数显示，四季度一线城市住宅价格环比转正，二线城市环比下跌、但降幅收窄0.33个百分点，三线城市环比跌幅扩大0.03个百分点。预计2015年上半年一二线城市房地产市场回暖的力度更大，进入调整阶段的时间比三四线城市晚，三四线城市房地产风险将进一步暴露。

　　一二线城市汇集了全省乃至全国的优势资源，未来房地产市场仍有一定发展空间；三四线城市及小城镇基础设施和和公共服务差、人口聚集速度相对较慢、住房需求有限，特别是一些前期住房供应过剩或出现恶意炒房的地区，市场风险较大。

　　我们认为，商业银行应对今年房地产走势持相对谨慎的态度，不能因短期市场回暖放松对房地产贷款的准入要求，而应抓住有利时机做好存量贷款到期收回。同时，要对部分地区房地产市场陷入长期低迷做好准备，进一步做好房地产贷款风险防控工作。