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房地产市场沦为卖方市场房价难降的四个理由

作者:泰油谷集团 日期:2014-09-10 人气:602

     十年调控,国务院通知要求是“稳定房价”、“坚决遏制部分城市房价过快上涨”、“促进房地产市场平稳健康发展”,至于房价下调,那只是老百姓个人对国家政策的理解。
房地房价难降的四个理由

     除了“乳”,“房”再度成为百姓的中心议题。近日,国务院办公厅发出通知,要求各大城市“保持房价基本稳定”,办法有五条,人称“国五条”,其中街谈巷议的是“出售自有住房按所得20%计征个税”。
     就像许多人经常戒烟一样,房价也是在调控过程中屡创新高的。从2003年“18号文”明确房地产业为国民经济支柱产业开始,10年里,国务院共召开9次常务会议专题研究房地产市场调控,结果是,如今的房价已成为了大多数家庭跳起来也摘不到的桃子。
     从收入上讲,房地产价格达不到这么高;从情理上讲,房地产价格不应该这么高;从政策上讲,房地产价格也不让这么高;但事实是,房地产价格就是这么高。与以住的调控相比,这次房地产调控就真的能一锤定音吗?恐怕很难。
尽管我实在不愿意看到百姓买不起房子的那种失望的眼神,尽管我实在不乐意听到百姓失望后的那脱口的怨声,但我不能不实话实说:这房价还真难抑!下面是我列出的理由,大家看是不是这个理儿。

纸钞印多了,物价就会上涨,房价当然也不例外
     从2008年全球金融危机开始,我们就大印钞票。2008年印了7万亿,2009年印13.5万亿,2010年印了11.5万亿,2011年印了12万亿,2012年印了12.26万亿。现在我们的广义货币即交易货币以及定期存款与储蓄存款已经达到97.42万亿。
这么多钱,对于物价来说就是“流到哪里哪里涨”。房地产作为一个“蓄水池”,大量的钱不可能不流到那里,房价大涨也就在情理之中。
据统计,1990年1月-2009年12月,我国CPI月平均值为4.81%。而在大量印钞的2009年后CPI月平均值是多少,我实在不好意思说,当然,我不说你也知道,如今的百万富翁实际购买力还不如上世纪八十年代“万元户”。当初1万元买一套房子不算便宜,如今100万买一套房子也不算贵。
     你要问政府少印钞票行不行?我的回答是不行。纸钞作为钱的属性就决定了印钞是政府解决经济问题最便捷的方式,你只要看看北宋的“交子”和民国的“金圆券”,就明白个中道理。如果说真有差别,那只是“五十步笑百步”之别,对经济刺激作用有大小之别。比如同样是印钞,我们的广义货币是97.42万亿,美国是10.04万亿(以人民币计算);同样是刺激经济,我们一元人民币仅能产生5毛钱GDP,美国1美元货币能撬动1.5美元GDP。

炒股不赚钱,投资渠道少,房地产成了最佳投资
     对于中国家庭来说,投资无非是股票、房地产和保险,再多一点就是基金和黄金。但是客观地说,股市建立20多年来,目前基本上还是赌场,编报表、编故事敛财的丑闻人们已经懒得去说。西南财经大学联合中国人民银行去年发布《中国家庭金融调查报告》显示,高达77%的炒股家庭没有从股市中赚钱。
     炒股不赚钱,居民自然会转向有稳定收益的投资,房地产就成为其中的首选项。两年前,央行对覆盖全国50个城市的两万户城镇储户的问卷调查显示,在各主要投资方式中,房地产投资以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选。交通银行近日发布的交银中国财富景气指数显示,中国小康家庭投资意愿持续上升,其中对于不动产的投资意愿更是创下30个月新高。
     仔细想一想,能从消费中赚到钱的商品还真不多,正因为如此,人们历来把买房当成投资而不单纯当成消费。看看我们身边的朋友,在过去10年中,有几个是不靠买房赚到钱的?我有一个朋友,2007年曾告诉我炒股与买房利润相当,几年过去了,再也没有听到他说关于股票的一个字儿,房子,当然还在他的计划之中。
     如果非要说房地产市场和以前有什么不一样,那就是,一批中小企业老板也成了房地产投资者。按郎咸平的话说,如今是中小企业最难挨的日子:钱荒、人荒、电荒、高成本、高税收。广东省有关部门调查表明,确实有许多关门的中小企业老板当起了炒房客。
     永远的买方市场当然建立在城镇化基础上。按照中国社科院去年下半年发布的《城市蓝皮书》,2011年中国6.91亿城[简介 最新动态]镇人口中,农民工及家属占了27.5%。这些“新都市人”怎样住?不用说,还得靠商品房,毕竟,安居房获得的几率和彩票中奖几率差不多。

土地市场垄断,税费居高不下,房价想降也降不了
     土地是房地产的最大成本,占住宅成本的30%-50%。可土地一直被政府垄断着,土地拍卖不过是吊着个苞谷耍猴。这10年土地的价格年均增长多少,虽然限于区域的差距没法具体统计,但有一点可以说明问题的是,除了2009年一度小幅下降外,地价几乎每一年都以或大或小的幅度提升。
     今年才过两个月,北京土地拍卖中,过半土地溢价率近50%,土地出让金收入达到475.8亿元,占去年全年土地出让金的73%。而据《2013年2月份典型城市土地成交报告》,10个城市土地成交面积同比增长16%,土地出让金同比增长87%。如此高的地价,房地产价格想要下降几乎不可能。
     除了高地价,还有巨额的税费。房地产行业龙头万科[简介 最新动态]2009~2011年的年报数据显示,万科2009~2011年支付的税费总额为306.17亿元,净利润总额仅222.3亿元。2011年,公司支付的税费是净利润的1.5倍。2012年,公司整体税金支出达到211亿元,再次超出年度净利润125.5亿近一倍。
    《国际金融报》记者调查统计得出,商品房从拿地开发到卖给购房者,其中涉及到向各级政府缴纳的税费一共七大类具体37项,占整个房屋销售金额比例低则50%,最高甚至超过70%。难怪任志强说“政府从房价中分得的份额,要远远超过70%的比重。”

限制流通,交易量减少,房地产渐成卖方市场
     从2008年起的房地产“新政”,虽然各有不同,但是相同的一点是“限制买”。各城市把户口、文凭、工龄都搬出来做挡箭牌,就差把“政治面貌”和“性别”也列入购房条件了。
     限制的结果是,房地产价格仍在缓步上升。但这一次,国家出台的政策是“限制卖”:你要卖房,快交20%的所得税来。老百姓都知道,要平抑价格,只能增加市场供应,不用说“国五条”客观上制造业主“惜卖”,只能促成房价上涨。连已享政策好处的潘石屹都说,“应该采用大禹治水的办法去疏导,而不是大禹他爹鲧的办法去堵”。
     网上有会计算了一笔账:一套二手房之前200万买现以350万卖,新规20%个税为30万,加上3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费,共为总房款的11.1%,即38.85万,加上个税累计交易成本达68.85万。如此高的个税,只能把刚需购房者推向新房市场,进而加剧新房市场的供求矛盾。
     来自市规划国土委的最新统计数据显示,3月份,深圳预计将有10多个新盘入市,若按近8周全市新房周平均成交913套的销售速度,目前的新房可售量消化时间为34周。在今年2月均价环比、同比分别上涨4.7%、22.4%的背景下,对于深圳这样一个年轻人主导的城市来说,僧多粥少是避不开的现实。

 

 

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